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土门的“接盘侠”来了？

iseeyu2年前 (2024-12-09)推广257

土门，不是一座土做的门。

虽然在传言中，以前团结中路上，真的有一个土做的拱门，就像大话西游中至尊宝和紫霞拥吻的那个城门一样。但，历史书还是告诉我，土门是原长安城十二座金门之一的开远门，因开远门遗址的残存夯土而得名。

时间是贼，偷走了长安的“长”，还了一个“西”；不知道是不是也偷走了开远门的“开远”，吝啬的给了这个区域一个“土”。

土门不“土”的土门，曾经也因为繁华商业环境被称为西安的“小香港”，随着曲江、经开以及一墙之隔的高新等新城区的崛起，现在的土门在年轻人眼里真的显得有点土了。

如今在自媒体和朋友圈，关于西安老城区的未来该如何改造升级的话题，被不断重复，土门作为标志性区域，首当其冲。

然而，2013年5月13日，西安市政府发布《西安市人民政府关于加强土门地区综合改造区域建设管理的通告》，提出“中央活力区”的说法后，如今数年时间过去，期间总有浪花翻动，真正落得实处的土门改造却没有实质性的进展。

近日，与土门改造频传“绯闻”的某地产频频通过官微对外释放“改造土门”的信号，也让很多人暗自期待，是不是说得多，做得少的土门改造，终于上马了？

土门改造的高门槛

土门改造进展缓慢的原因主要还是在于拆迁难度上，土地权属复杂、人口众多、棚户区和城中村多。

作为老工业区，土门附近大多汇聚了大量的工业区，像西电集团、庆安集团等，除过工业区这个标签之外，从西梢门往西到药厂十字几乎全是：部队、国企，央企，这些地方的改造相对于一般的村子难出了不只几个度。

说完拆迁，其次就是定位。

未来的土门在规划中定位于“中央活力区”，什么是“中央活力区”？

中央活力区的概念最早出现在2004年大伦敦的规划中，为摆脱中心商务区业态较为单一的商务商业功能，白天“钟摆式通勤”、夜晚与周末成为空城的现象，伦敦对传统城市中心商务区在功能和空间上进一步扩展，增加了娱乐、餐饮零售、休闲等其他服务业态和居住功能，形成中央活力区。

所以，可以把中央活力区理解为传统中心商务区在功能和空间上的扩展、内涵和品质的提升。

相比于高新锦业路CBD、沣东新城CBD、曲江CCBD等中央商务区，土门“中央活力区”的目标定得也不低。在具体实施中对参与建设的地产企业的要求也会很高，再加上西安城改本身就容易让很多地产企业陷入泥潭之中，不可自拔。最后再加上开发区和行政区的效率比对的因素。

这样几道门槛加起来，劝退了不少想掺和进来的地产企业。

不过也有聪明的，2018年5月远洋集团拿下城西4500亩土地打造长安漫古小镇，其中就包含西安冶金机械修造厂的废弃厂区，避开土门改造中“中央活力区”的核心区域，选择从边缘入手。

土门的“接盘侠”来了？

可就算如此，2017年立项考察，2018年签约的长安漫古小镇，到了2019年也没有彻底完成拆迁工作，目前根据拆迁进度率先启动实施了小镇一期创工坊项目。

大手笔的“接盘侠”

形成困局的土门改造，如今有了远洋集团的侧面切入，也激活了不少重量级地产企业，决心将这片被刻意遗忘的区域纳入视野。

自2013年末土门片区开始拆迁以来，土门管委会工作的重心就是。作为西安市二环附近最后一块超过400亩的可开发用地，土门改造项目吸引过无数开发商的目光，但很多开发商在详细了解了区域规划之后，便再无下文。

最后仅富力地产、绿地集团等三家开发企业进入到了最后的方案比拼环节，竞争中，富力地产凭借其设计方案最终获得了专家委员会评审通过。

并在2015年的西洽会上与莲湖区成功签约，总投资约260亿元，意向上拿了位于土门“中央活力区”核心区域位置，也是是规划中的都市居住区和商务办公区。

自此，从2013开启的土门“四村”拆迁工程，也迎来接盘侠。

▲2015年富力地产土门项目示意图如今以官方规划为准

2019年1月25日下午，富力地产则结束了一场拉扯近四年马拉松式的土地确权过程，终于拿下土门“四村”四个地块共175.643亩，直接成交价286240万元（28.6亿）。

地块一为商服性质，位于大兴新区规划道路以东、丰镐西路以南、西安隆基实业发展有限公司以西，地籍编号LH10-4-1428-1，面积15.836亩，成交价为60250万元，亩单价为3804万元/亩，楼面地价约2645元/㎡。

地块二为住宅性质，位于大兴新区团结南路以西、规划道路以东、规划道路以北，地籍编号LH10-4-1428，约56.521亩，成交价为82440万元，亩单价为1459万元/亩，楼面地价约3646元/㎡。

地块三为住宅性质，位于大兴新区团结南路以西、规划道路以东、规划道路以北、规划道路以南，地籍编号LH10-4-1431，面积约89.352亩，成交价为122000万元，亩单价为1365万元/亩，楼面地价约3772元/㎡。

地块四为住宅性质，位于大兴新区西安西电高压开关有限责任公司用地以东、规划道路以西、西安西化氯碱化工有限责任公司用地以北、规划道路以南，地籍编号LH10-4-1406，面积约13.934亩，成交价为21550万元，亩单价为1547万元/亩，楼面地价约3462元/㎡。

土门改造有多难，看一眼富力地产拿地过程就明白了，这四年里，其他地产集团在土门非核心区域的住宅项目都已经卖了几茬了。

不过，从另一角度也能看出莲湖政府对于土门改造的重视程度，毕竟这四块地的拿地条件都相当苛刻，除了要求中国地产百强、税收交到大兴新区、限期完工等条件，还得承担起重中之重的拆迁安置和地标建设等任务。

1、拆迁安置

承担工农村、周家围墙村、颜家堡村、友谊村总 约52万㎡的村民安置楼建设，在18个月内完成。建成后，由大兴管委会以不高于《西安市经济适用房价格管理办法》规定的房屋开发成本回购用于安置。

2、地标建设

在其中的地块一上要建设 地标级建筑5A甲级双塔商业楼（建筑高度不低于240米），而在地块二和地块三上，则要分别建设 149米的 超高层住宅。

2006年富力地产进入西安已有13年，这期间西安区域的进度并没有达到富力集团的预想，而跳出西安看，富力地产整体负债2700亿，几乎等同2018年广州市负债2751亿的限额，看着就让人害怕。

城改项目这块骨头有多难啃，众多濒临消失的西安本土地产企业有苦自知。

终于跑完马拉松的富力地产到底能不能借此城改项目，在西安彻底翻身，我们只能寄希望于因参与城市“旧改”积累下第一桶金的富力地产，真的能做到年报中的宣言。

“本集团的优势之一是在旧城改造项目的丰富经验，旧城改造将是未来开发计划中优先考虑的项目。我们确信，倘能开发更多此类项目将对完成销售目标极有帮助。”

▲中央活力区（CAZ）规划鸟瞰图

未来·土门

过去。

土门，有深厚的历史文化遗存。汉代，这里有纪念先祖的九庙、传承文化礼仪的明堂辟雍；唐朝，安远门（唐时称谓，即土门）便是丝绸之路的起点。

现在。

大西安格局下，土门立足于东西向中轴线之上，与西、南、北三个片区的沣东/西咸新区、高新区、大兴新区三个板块相互交叠，在城市空间格局中承担起承转合的作用。

未来。

西安人对于土门的情感从未减弱，远洋集团强势打造的小镇项目，跑完马拉松的富力地产，喊出“重塑城市封面”的宣言能否拯救土门，让土门不再落后于大西安快速迈进的步伐，还需要时间来给出答案。