不负责任的经营和腐败让本来萧条的物流园区更加雪上加霜，代运营其实有时候更不靠谱，物流园区老板需要擦亮眼睛，谨防忽悠。
物流园区站在风口浪尖上，面对转型不知所措，有的寻求大鳄，有的托管给平台，有的独辟蹊，径深耕细作，各自都在谋求好的出路。2014年，满意通达耗时8个月，走遍了全国23个省市，组建了100家园区的枢纽网络，首先，我个人觉得平台不能坐在写字楼里飘着，得脚踏实地，我们搞这个百家园区是一次落地之行，但是我不认为这就是大事告成了，相反百家园区枢纽联结了只是个开始，后期有很多事情要做，怎么联？怎么聚？怎么做？这些都让我绞尽脑汁，疲于奔命。
我想通过我的实践说说园区枢纽的黑洞有哪些，首先，全国物流园区数量固然庞大，然而种类和功能繁多，有的园区有很多专线，有的园区没有专线属于仓储型的，有的园区配套服务好，但是就是招商不利，我们面对百家园区的时候，总是需要去解决各种不同的需求，有的园区需要我们去招商，有的园区需要我们去实施信息化，有的园区需要我们组织专线等等等等，每一个需求固然都是机会，但同时也是挑战。如果说把园区都打上满意通达XXX枢纽的门头，让园区所有专线的门头都换成满意通达XXX，统一形象就可以搞定，那么我恰恰认为这是大大的黑洞。给一个人换一件衣服，改变不了他，他还是他。一个园区在当地的管理者不能够解决好，满意通达或者别人去管理就一定会好？真不见得，所以我没有让满意通达这种做法去做。究竟是鸿篇巨制？还是深耕细作？哪个是黑洞？我想经过痛和苦之后，满意通达深耕细作的物流交易服务所的尝试更适合，不求大而全，但求小而美。其次，我们针对园区的共同需求，制定了专线班车对开计划，这种对症下药的做法，进展的比较顺利，然而里面也有种种问题，首先园区枢纽同样一条线路有很多家，你选择谁对开？没有被选择者是不是会离开园区另谋他地？园区利益短时间内会不会受损？对开的专线如何标准化？亏损了怎么办？诸如此类的问题，虽然不大，但是汇集起来又会是一个巨大的黑洞，容待解决。
首先我们来看一下近几年物流园区的发展趋势：园区内产业发展区与商务生活配套服务区规划布局更加合理，物流园区由传统仓储基地进入第三代物流新城开发时代。
我们再看看物流园区的现状：
据不完全统计，全国共有物流园区约754家，2013年平均流量1.3亿，平均交易量0.8亿，平均用户数为2000万，市场规模约为4300亿，增长率24%；2014年平均流量2.5亿，平均交易量1.4亿，平均用户数为4000万，市场规模约为4500亿，增长率45%；2015年平均流量3.5亿，平均交易量1.8亿，平均用户数为6000万，市场规模约为5200亿，增长率18%；2016年平均流量4.5亿，平均交易量2.8亿，平均用户数为8000万，市场规模约为6500亿，增长率28%。截止到2016年底，其中具有同城配送业务的园区占比32%，干线运输服务的占比38%，智能服务的占比16%，SAAS应用服务平台的占比14%。园区数量华北地区占比22%，华东地区占比32%，华南地区占比23%，西南地区占比17%。
物流园区增值服务情况，代收货款业务占比25%，垫付运费业务占比15%，垫付货款业务占比13%，融资租赁业务占比9%，加油服务业务占比11%。团购业务占比18%，其他收入占比9%；物流园区招商情况是完成10%以下的占比8%，完成10%-30%的占比11%，完成31%-50%的占比17%，完成51%-70%的占比35%，完成71%以上的占比8%。
在调研和合作的过程中，物流园区的智能都不尽相同，有的还是荒地，有的只有一个停车场，有的属于仓储型园区，除去仓库没有其他设施，有的类似配货站，园区面积很小，基本都是一些配货站的门头房，有的是公路港形式，停车、住宿、酒店、仓库、门市等各种职能设施一应俱全，每个城市的物流园区都至少有2-3个，大的城市基本上都是5个左右。通过招商情况来看，物流园的招商不容乐观，原因有很多，有的是因为物流园区所在的地理位置不太好，人气不旺。有的是因为受经济下行的影响以及产业政策的调整导致园区不景气，比如山西自从煤炭交易下滑之后，山西的多数物流园区呈现萧条景象，与以往的门可罗雀相比，不免让人心生凉意。物流园区经营者大多都疲于奔命，然而效果却很不理想，面临着竞争对手的冲击以及经济的下滑，传统的物业收入已经杯水车薪，根本无法覆盖与日俱增的经营成本，面对困境物流园区都在寻找出路，可是出路在哪里？每个经营者又都十分渺茫，中国的物流园区经营者大部分都是房地产商转型经营物流地产开始的，对于物流园区的经营以及物流行业的熟知度都比较薄弱，于是物流园区经营者开始找寻专业人员进行管理和经营，然而由于其自身的素质和格局不够，导致专业经营人员无法施展手脚，在具体的经营管理中决策权有限，好多想法和经营理念得不到落实和执行，最终收效甚微。当然专业的管理人才的匮乏也让物流园区在找寻专业人才的时候捉襟见肘。
随着新型模式的兴起，一些物流园区代运营机构开始出现，这类机构的商业模式就是与这些正沉浸在痛苦和郁闷之中的物流园区合作，帮助园区代运营，运营的收益按照比例分成，亏损的往往不承担责任。在物流园迷茫和无从选择的时候，也不得不接受这样不公平的条件把园区交给代运营机构来进行管理和运营。这种模式刚开始的时候，的确与不少园区进行了合作，代表性的有天地汇，然而园区签署下来了，这类机构却没有提前想明白如何经营？刚开始的时候会很单纯的认为我签一大堆园区的合作协议，然后包装一下，去融资，再然后弄一套信息化的软件实现联网经营，效仿林安物流园的模式，打包上市就可以了。其实这种机构的出发动机就不纯，再者林安物流园的模式，真能效仿吗？林安物流园所处的地理位置，优越性不言而喻，周围大大小小的批发和商贸市场，对于物流需求有着天然的区位优势，而其他物流园却很少有这种优势。我了解到的情况是全国各地的物流园区老板，在当地大多与政府关系保持不错，而且对于本地的了解，也都比这些代运营机构的熟悉程度高，在自己本身就一筹莫展的时候，寄希望水土不服的代运营机构来运营是很不现实的。
外来的和尚真不一定会念经，我来说几个真实的情况：2015年我到常州，去参观了天地汇代运营下的常州公路港，壮观的大楼让我颇感吃惊，据说投资上亿，然而走进去之后的景象让我更加吃惊，数万平方的大厅里，除了一排排待出租的工位（本来是打算租给给配货信息部的），几乎没有一个人，桌椅工位全部空着，在整个大楼和园区里唯一能见到的人就只有穿着天地汇工服的员工了，员工数量真不少，大约二三十人，每天守着一个空荡荡的大楼和园区，让人颇为震撼。还有一个烟台的物流园区，原本剩下十几个商铺被代运营公司承包，条件是园区要统一用代运营机构的品牌，所有门市房的门头都需要换成代运营机构的门头形象，代运营机构承诺出钱，结果门头全部换了，钱没有给商户，导致商户每天都挤破园区老板办公室要钱，还有为此闹事的，甚至撤出园区的，后来代运营机构派来一个驻园领导来，据说给了一笔费用，没等第二天驻园领导就买了一辆宝马，不负责任的经营和腐败让本来萧条的物流园区更加雪上加霜，代运营其实有时候更不靠谱，物流园区老板需要擦亮眼睛，谨防忽悠。
