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一、区域总经理要关注的一些重点 提出有空间的定位方案 将市场定位方案反映到设计方案中，细化产品定位 提出比较符合特性的现金流量分析结果，制定计划 制定全面且能把握市场机会的项目实施计划 定额设计与成本控制 围绕项目定位，一整套的事件 销售管理 客户关系管理，挖掘客户资源 后期物业价值的提升 风险识别与控制：政策风险、选址风险、定位风险、设计风险、工程建设风险、销售定价风险、客户管理风险，等等 项目开发总控计划 人力配置计划 项目开发报建计划 项目开发设计计划 项目工程建设计划 资金使用计划 项目招标采购计划 营销与策划计划 与物业交接计划 市场定位 产品建造标准 设计方案 市政条件调查 研究当地项目报建条件和特性，有针对性准备报建材料，储备报建资源 分期建设方式 基础设计图提交 样板区及样板间的建设 二、对房地产管理的理解 运营管理就是在资源一定的前提下，如何实现目标 运营管理是个系统工程，涉及开发建设的全过程，贯穿始终，总经理必须学会系统思考 总经理要研究项目管控模式。项目内部组织设计：组织结构、组织单元职责、岗位职责、工作、授权体系；项目内部管理控制系统：目标确定、计划预算、绩效考核、激励实施、动态控制 三、运营管理要做什么 项目投资决策文件、项目经营策划书和项目经目标责任书的编制与审查 统筹项目计划管理（分级管理）、协调公司资源支持区域公司 、协调重大问题（重大节点）的解决 经营量化分析与效绩考核 “项目运营管理”是个系统工程，胸中有竹，才能成“竹”
项目运营管理体系
运营管理主线流程
项目进度计划管理体系：项目进度计划的分级
分级计划管理体系
01.集团关键节点计划 定义 集团层面（管理层）对各个项目的管控计划 ，通常指的是由集团统一定义，需要在集团层面重点关注的里程碑事件。 目的 实现集团与区域公司对计划的分层级管理 明确进度计划管理和控制的重点 在集团内统一计划达成情况的评判标准 集团管控关键节点
02项目主项计划 定义 区域公司层面对各项目的管控计划 一般由集团统一定义指导性模板 要点 项目全生命周期的计划（从立项到交房） 项目经理负责制 基于关键路径，控制项目总工期
03.项目专项计划 定义 各职能部门在项目主计划的指引下，进一步细化本专业线的工作计划，形成项目的专项计划； 一般由地区公司自定义指导性模板并报集团备案 。 要点 对项目专项计划细化安排，例如：报建计划、设计计划、工程计划、营销计划； 职能经理负责
04.楼栋施工计划 定义 现场工程师在工程专项计划的指引下，细化形成每栋单体楼的工程施工计划。 工程部经理统筹管理
四、如何编制项目经营策划书 房地产公司最重要的运营管理文件就是“经营策划书”，它是运营系统的纲领性文件 经营策划书要点：土地和项目解读；市场研究、产品策划及定位、营销策划；成本控制与规划设计策划；资金及税收策划；开发经营计划；交付、开业与经营、物管策划；投资收益分析；风险与对策；其它需说明的事项 五、如何从运营的角度开展投资分析 运营管理有很多的要素，但最终的出口都可归到以现金流为基础的投资分析 投资分析策划：市场分析、目标市场确定、产品定位、财务评价、营销策划、开发过程策划、融资策划、物业管理策划、 投资风险分析及控制
分期现金流出汇总图
分周期现金流入汇总图
分周期现金流量差值图
净现值敏感性分析图
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